金管局再出招救樓市，今次主要減少買家建期撻訂風險

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1) 金管局剛公布，推出一次性特別安排，容許2021年1月1日至2023年12月31日簽訂臨約，並選用建築期付款的自住買家，若估價低於合約價，可以不經按保，透過傳統銀行申請最高80%按揭，而且「供款與入息比率」上限可由50%上調至60%。簡單而言，此措施可協助於2021至2023年購買高溢價樓花的買家，例如大型鐵路盤「柏瓏」及「凱柏峰」，在估價不足的情況下上會，以緩解撻訂危機 ...

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近年購買樓花住宅並選擇建期付款的買家，申請按揭時或遇上估價不足的難題。針對這個情況金管局推出一次性特別安排，放寬對2021至2023年購買樓花物業的最高按揭貸款成數和「供款與入息比率」上限的監管要求 ... 新安排之下，買家只要物色到估價較貼近成交價的銀行，就可直接向銀行借取8成按揭，同時節省按揭保費。而銀行方面，需承擔的按揭貸款額會有所增加，惟可以透過加息平衡風險。

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... 正因為建築期付款買家只需繳付10%訂金，不少人抱着以小博大心態，視之為一種高槓桿工具。舉例說，一個樓花單位售價1000萬元，預計三年後落成，這意味買家放低100萬元現金便可「睇三年」，期間毋須供款及負擔利息；假設三年後該單位樓價升至1300萬元，該買家之賬面利潤高達300%。

由此可見，建築期付款表面看來好處多多，難怪該類計劃在此前幾年大受買家歡迎。各大小發展商為了「搶客」和「散貨」，亦樂於為買家提供建築期付款計劃選擇。在2021年至2023年間，很多新盤項目的建築期付款買家比率高達八至九成，意味只有一至兩成買家選擇「即供」。據業界估計，過去幾年透過建築期計劃銷售的樓花單位多達數萬個。

然而，正所謂「咁大隻蛤乸隨街跳」，建築期付款計劃當然也有缺點，除了樓價折扣較少，最主要就是買家待項目落成時才向銀行申請按揭「上會」；萬一在兩至三年的建築期內，樓價顯著下滑，例如原本以1000萬元銷售的單位現在只值800萬元，又或者買家本身失業或減薪，便有機會「計唔掂數」而無法「上會」，面臨撻訂收場。

隨着本港樓市自2021年轉勢下跌，中原指數累挫近30%，同時大批新盤陸續落成，近期有很多建築期付款買家深陷「上會難」困境；部分項目更以不同理由延遲半年至一年入伙，為買家爭取「拆彈」時間。畢竟樓價已跌三成，發展商即使可「殺」10%訂金，仍將面對重售挑戰，買家撻訂只會引致雙輸。同時，部分業界人士及議員近月向港府及金管局求救，希望當局「做啲嘢」，避免爆發大規模撻訂慘況。

[joe]