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各位美城苑業主：
大埔世紀火災慘劇，讓我們每個人深感悲痛與憤怒。據聞事件涉及大維修工程的圍標問題，這讓我心情沉重。今天，我想分享我們美城苑第5-8屆法團執行的兩次大維修經驗：為何那些圍標顧問公司及工程公司無法插手？為何兩次工程嚴格按標書定價完成，無多花一分後加費？為何相隔不久的第二次更大型維修，仍無需業主夾錢，甚至免收一個月管理費，法團餘款更留低1200萬元給後任運作？
答案在於法團成員的專業知識與嚴謹流程。我將分幾編分享經驗，今天先講第一編：防圍標的第一關——招標部署。
**防圍標第一關：招標前的嚴密部署（委員親身體驗分享）**
與我共事的委員們親歷其境，成功防止工程公司及顧問公司圍標。關鍵在於招標前就佈局，確保透明與獨立。以下步驟：
1. **登報招標須用法團名義**：聘請顧問公司時，絕不使用管理公司名義，而由法團直接登報。回標地址設於法團會址的專用收集箱內，避免管理處介入。
2. **開標需法團委員全程參與**：開標時，法團委員與管理公司職員共同開啟標書，做詳細記錄。管理公司通常會主動幫忙查核回標公司的背景（如成立日期、往績、債務、官司），法團可接受此協助，但主席或委員須獨立上網驗證資料。
3. **篩選過程嚴加監督**：管理公司往往從十多間回標公司中篩選5-6間，其餘以「資料不足、業績不佳或涉訴訟」為由淘汰。此時，法團須細心比對自家查核資料與管理公司報告是否有出入。最後，由法團指示管理公司制定聘請文件，並約見選定公司。
這些步驟是防止圍標的最重要一關。它確保法團掌握主導權，避免外部操控。
大家或許好奇：為何不由管理公司名義登報？為何回標不在管理處？為何開標須委員在場？又為何選標時主席須上網查資料？這些問題，我會在第二編詳細解釋。
歡迎大家討論分享經驗，一起提升美城苑的管理水平。續編即將奉上！
謝謝閱讀！
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如何避免大維修圍標？——美城苑5-8屆法團經驗分享
8 篇文章 • 第 1 頁 (共 1 頁)
Re: 如何避免大維修圍標？——美城苑5-8屆法團經驗分享
發表人 mtr 發表於 2025-12-01, 11:10
各位美城苑業主：
在上編，我分享了防圍標的第一關，並留下四個問題。今天繼續解釋，幫助大家理解如何透過嚴謹流程，確保大維修透明公正。
**1. 為何不由管理公司名義登報？**
近幾十年，香港房地產快速發展，私人發展商及政府資助房屋的湧現，孕育出眾多物業管理公司。有些大廈的管理公司甚至是發展商子公司。表面上，管理公司每月收取的經理人酬金有限：一座不足100伙大廈可能僅$1,000；即使3000伙屋苑，也只收$8,000至$10,000（名牌公司可達$40,000-$50,000）。要維持營運，管理公司往往依賴內部網絡：透過熟識的工程公司或其衛星公司處理大廈維修。這讓業主需提高警惕。
大維修行業規模有限，若以管理公司名義登報，細小顧問公司知曉這是「內部遊戲」，落標機會渺茫——回標者多為其衛星公司。這對業主選取顧問及工程公司極不利。屋宇署建議聘請獨立顧問公司制定標書（包括價格、用料、設計、安全指引及監管），並驗證物料符合國際/歐盟標準。因此，法團必須以自身名義登報，讓正規公司安心參與，避免滋生違標土壤。
**2. 為何回標不在管理處？**
做戲要做全套。以法團名義招標，回標地址須明確指向法團（如專用收集箱），讓落標公司安心知曉標書直達業主。若設於管理處，就穿幫了。這不僅維持程序公正，也增強落標者的信心。
**3. 為何開標須委員在場？**
業主立案法團由註冊業主組成，委員有責任親力親為，不能完全依賴管理公司。積極參與，能讓管理公司不敢怠慢，步步為營。如此，業主才是大維修的主導者。反之，過度依賴易被牽著鼻子走，淪為「被管理」。
**4. 為何選標時主席須上網查資料？**
法團主席如火車頭，須身先士卒，親自監督。僅交代他人後疏忽不理，只會製造貪污腐化土壤，導致違標。主席上網查核公司背景（如成立日期、往績、債務、官司），確保選標公正。
**回應網友疑問：如何避免圍標公司買樓混入法團？**
香港大維修常見圍標者買單位加入法團，但得逞不易。除非整個法團（大型屋苑至少9-15委員）全數貪腐受賄，否則一人難以操控。坊間傳聞「買樓易圍標」多為片面之詞。除非單幢小廈（二三十伙），買超50%業權掌握話事權；大型屋苑成本過高，不划算。
另外，回應「法團委員不一定是正人君子」：確實，ICAC破獲多宗違標案，涉及法團委員、管理公司、顧問及工程方，通常源於法團腐敗。但若選出廉潔公正、勇於承擔、不畏強權、不搞人情、不受政黨左右的委員，圍標者將無計可施。
今天分享至此，第三編將探討如何防止顧問公司與管理/工程公司合謀圍標。歡迎討論經驗，一起提升美城苑管理水平。續編即將奉上！
謝謝閱讀！
30/11/2025
在上編，我分享了防圍標的第一關，並留下四個問題。今天繼續解釋，幫助大家理解如何透過嚴謹流程，確保大維修透明公正。
**1. 為何不由管理公司名義登報？**
近幾十年，香港房地產快速發展，私人發展商及政府資助房屋的湧現，孕育出眾多物業管理公司。有些大廈的管理公司甚至是發展商子公司。表面上，管理公司每月收取的經理人酬金有限：一座不足100伙大廈可能僅$1,000；即使3000伙屋苑，也只收$8,000至$10,000（名牌公司可達$40,000-$50,000）。要維持營運，管理公司往往依賴內部網絡：透過熟識的工程公司或其衛星公司處理大廈維修。這讓業主需提高警惕。
大維修行業規模有限，若以管理公司名義登報，細小顧問公司知曉這是「內部遊戲」，落標機會渺茫——回標者多為其衛星公司。這對業主選取顧問及工程公司極不利。屋宇署建議聘請獨立顧問公司制定標書（包括價格、用料、設計、安全指引及監管），並驗證物料符合國際/歐盟標準。因此，法團必須以自身名義登報，讓正規公司安心參與，避免滋生違標土壤。
**2. 為何回標不在管理處？**
做戲要做全套。以法團名義招標，回標地址須明確指向法團（如專用收集箱），讓落標公司安心知曉標書直達業主。若設於管理處，就穿幫了。這不僅維持程序公正，也增強落標者的信心。
**3. 為何開標須委員在場？**
業主立案法團由註冊業主組成，委員有責任親力親為，不能完全依賴管理公司。積極參與，能讓管理公司不敢怠慢，步步為營。如此，業主才是大維修的主導者。反之，過度依賴易被牽著鼻子走，淪為「被管理」。
**4. 為何選標時主席須上網查資料？**
法團主席如火車頭，須身先士卒，親自監督。僅交代他人後疏忽不理，只會製造貪污腐化土壤，導致違標。主席上網查核公司背景（如成立日期、往績、債務、官司），確保選標公正。
**回應網友疑問：如何避免圍標公司買樓混入法團？**
香港大維修常見圍標者買單位加入法團，但得逞不易。除非整個法團（大型屋苑至少9-15委員）全數貪腐受賄，否則一人難以操控。坊間傳聞「買樓易圍標」多為片面之詞。除非單幢小廈（二三十伙），買超50%業權掌握話事權；大型屋苑成本過高，不划算。
另外，回應「法團委員不一定是正人君子」：確實，ICAC破獲多宗違標案，涉及法團委員、管理公司、顧問及工程方，通常源於法團腐敗。但若選出廉潔公正、勇於承擔、不畏強權、不搞人情、不受政黨左右的委員，圍標者將無計可施。
今天分享至此，第三編將探討如何防止顧問公司與管理/工程公司合謀圍標。歡迎討論經驗，一起提升美城苑管理水平。續編即將奉上！
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30/11/2025
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mtr
- Fun區守護神 - 變淫大金剛
- 文章: 57690
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2007-04-17, 19:21
Re: 如何避免大維修圍標？——美城苑5-8屆法團經驗分享
發表人 mtr 發表於 2025-12-02, 21:09
各位美城苑業主：
在上兩編，我分享了防圍標的第一關，包括為何不由管理公司名義登報，以及香港物業管理公司的現況（此話題確有許多值得深思之處）。今天第三編，繼續探討顧問公司在大型維修中的角色，回答三個常見問題：為何大多數大廈聘用顧問公司？顧問公司在工程中起何作用？不聘用顧問公司可行嗎？
**1. 為何做大維修的大廈大多數聘用顧問公司？**
一般屋苑多數有數座大廈，戶數達1,000-2,000伙，尤其居屋苑，因政府取消互助委員會，強制業主成立立案法團。樓齡達30年時，屋宇署可發出強制驗樓令，這往往是顧問公司及工程承辦商的「黃金機會」。民政事務總署的大廈管理指引建議聘請工程顧問，因為業主對大型維修通常缺乏專業知識，顧問可提供專家支援，幫助解決技術難題。因此，聘請顧問有其必要性。
**2. 顧問公司在大型維修工程中起什麼作用？**
大型維修涉及多項法律知識、銀行融資、保險安排、工序設計、標書制定、物料選擇、工程公司背景審查、工業安全標準、付款條款、質量監督及完工期限等細節。這些專業工作多由顧問公司負責，法團難以獨力完成。政府認為，業主若無顧問協助，易影響工程質素、進度，甚至無意違規，導致損失。因此，聘請顧問不僅必要，還能確保合規。但要聘得一家可靠的顧問公司並不容易！從防圍標角度，關鍵順序是：法團主導、物管公司輔助、顧問專業支援、最後才是工程承辦商。
**3. 做大維修不聘用顧問公司可以嗎？**
可以，香港並無法例強制聘請工程顧問公司。但大多數法團仍選擇聘用，除了上述理由外，還因委員多為義務性質，難以勝任顧問的全面工作。據了解，鮮有法團自行擔任工程顧問角色（雖偶有法團兼任物管角色）。不過，有些法團會直接聘請「持牌工程師」監督維修，這也是一種可行替代方案。
註： 我絶對不建議，更加應留意有些法團自己聘請工程監督，背後的故事！
今天分享至此，第四編將探討法團如何確保不被顧問公司喧賓奪主，掌控大型維修主導權。歡迎大家討論經驗，一起提升美城苑管理水平。續編即將奉上！
謝謝閱讀！
2/12/2025
美城苑業主（前法團委員）
在上兩編，我分享了防圍標的第一關，包括為何不由管理公司名義登報，以及香港物業管理公司的現況（此話題確有許多值得深思之處）。今天第三編，繼續探討顧問公司在大型維修中的角色，回答三個常見問題：為何大多數大廈聘用顧問公司？顧問公司在工程中起何作用？不聘用顧問公司可行嗎？
**1. 為何做大維修的大廈大多數聘用顧問公司？**
一般屋苑多數有數座大廈，戶數達1,000-2,000伙，尤其居屋苑，因政府取消互助委員會，強制業主成立立案法團。樓齡達30年時，屋宇署可發出強制驗樓令，這往往是顧問公司及工程承辦商的「黃金機會」。民政事務總署的大廈管理指引建議聘請工程顧問，因為業主對大型維修通常缺乏專業知識，顧問可提供專家支援，幫助解決技術難題。因此，聘請顧問有其必要性。
**2. 顧問公司在大型維修工程中起什麼作用？**
大型維修涉及多項法律知識、銀行融資、保險安排、工序設計、標書制定、物料選擇、工程公司背景審查、工業安全標準、付款條款、質量監督及完工期限等細節。這些專業工作多由顧問公司負責，法團難以獨力完成。政府認為，業主若無顧問協助，易影響工程質素、進度，甚至無意違規，導致損失。因此，聘請顧問不僅必要，還能確保合規。但要聘得一家可靠的顧問公司並不容易！從防圍標角度，關鍵順序是：法團主導、物管公司輔助、顧問專業支援、最後才是工程承辦商。
**3. 做大維修不聘用顧問公司可以嗎？**
可以，香港並無法例強制聘請工程顧問公司。但大多數法團仍選擇聘用，除了上述理由外，還因委員多為義務性質，難以勝任顧問的全面工作。據了解，鮮有法團自行擔任工程顧問角色（雖偶有法團兼任物管角色）。不過，有些法團會直接聘請「持牌工程師」監督維修，這也是一種可行替代方案。
註： 我絶對不建議，更加應留意有些法團自己聘請工程監督，背後的故事！
今天分享至此，第四編將探討法團如何確保不被顧問公司喧賓奪主，掌控大型維修主導權。歡迎大家討論經驗，一起提升美城苑管理水平。續編即將奉上！
謝謝閱讀！
2/12/2025
美城苑業主（前法團委員）
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mtr
- Fun區守護神 - 變淫大金剛
- 文章: 57690
註冊時間:
2007-04-17, 19:21
Re: 如何避免大維修圍標？——美城苑5-8屆法團經驗分享
發表人 mtr 發表於 2025-12-04, 13:06
今次第四編，與大家分享法團如何部署，防止顧問公司夥同承建商合謀圍標！
法團聘請顧問公司必須簽署合約。合約是重要一環，對雙方均有法律約束力。法團應在合約中提出多項有利於屋苑的要求。顧問公司初期通常接受，以便進入屋苑，日後再看實際表現作調整。合約條文往往對法團有利，或對顧問公司有點嚴格，但卻是防範圍標的重要武器。
合約實例包括：
1. 顧問公司每週安排固定人員出席法團大維修工程小組會議；缺席須受罰。大維修工程小組由法團成立。
2. 標書發出前，顧問公司須先交法團審核。
3. 顧問費分期支付，初期付款需在工程某階段完工並取得證明，法團不可提前支付訂金或物料款。最終20%費用於保固期完成後支付。
4. 顧問公司批出物料予承包商前，須獲法團同意。
5. 顧問公司每週須派經驗豐富員工每日不少於4小時到地盤監督，提交工作報告，並簽到管理處。出勤紀錄須於工程小組會議交核。小組成員最好公開邀請業主參加，維持委員與業主比例約3：1，避免法律責任風險。
法團聘請顧問公司必須簽署合約。合約是重要一環，對雙方均有法律約束力。法團應在合約中提出多項有利於屋苑的要求。顧問公司初期通常接受，以便進入屋苑，日後再看實際表現作調整。合約條文往往對法團有利，或對顧問公司有點嚴格，但卻是防範圍標的重要武器。
合約實例包括：
1. 顧問公司每週安排固定人員出席法團大維修工程小組會議；缺席須受罰。大維修工程小組由法團成立。
2. 標書發出前，顧問公司須先交法團審核。
3. 顧問費分期支付，初期付款需在工程某階段完工並取得證明，法團不可提前支付訂金或物料款。最終20%費用於保固期完成後支付。
4. 顧問公司批出物料予承包商前，須獲法團同意。
5. 顧問公司每週須派經驗豐富員工每日不少於4小時到地盤監督，提交工作報告，並簽到管理處。出勤紀錄須於工程小組會議交核。小組成員最好公開邀請業主參加，維持委員與業主比例約3：1，避免法律責任風險。
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mtr
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