[EMBA] 外勞瞓床位，企業買單位

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香港樓市正在出現一種新的玩法：外勞瞓床位，企業買單位，住宿費變成供樓現金流。 銀龍茶餐廳兩年掃入 11 個物業，涉資 5,366 萬元，大部分用作外勞宿舍。 最新一伙位於沙田好運中心，實用 427 呎，成交 589 萬元。 表面看是企業自置宿舍，實際上是細價樓市場多了一種新買家：唔係自住，唔係單純收租，而是「借勞供樓」，用外勞人工變成公司物業供款。

勞工處 6 月 15 日公布放寬安排，6 月 16 日或之後，住宿費扣薪上限由工資 10% 提高至 20%。 改一改，直接令宿舍盤的回報計法變得更進取。 427 呎單位，按外勞宿舍每人最少 36.6 呎粗計，理論可容納約 11 人。 若每人每月住宿費 2,500 元，11 人月收 27,500 元，一年 33 萬元，以 589 萬元買入價計，毛租金回報約 5.6 厘。 若住宿費扣薪上限由人工 10% 提至 20%，以外勞月薪 15,000 元計，每人每月可扣 3,000 元，11 人即月收 33,000 元，一年 39.6 萬元，毛利率約 6.7 厘。

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再計供樓，589 萬元單位，借七成約 412 萬元，30 年按揭，以 3.5 厘粗算，月供約 18,500 元。 即使計入管理費、差餉、維修和空置風險，宿舍收入仍足以覆蓋大部分供款。 交通方便、總價較低、間隔實用的屋苑，過去主要由上車客、家庭客、基層租客、分租戶和小業主競逐；如今再加入企業買家。 這類買家不一定看傳統家庭租值，而是看床位收入能否 cover 按揭。

當一個單位按普通租盤計未必吸引，但按宿舍床位計卻有 5 至 6 厘以上毛利率，業主叫價和買家出價的邏輯都會改變。 結果係，基層租盤被進一步擠壓。 香港本來已經有劏房、板間房、舊樓分租、籠屋式床位等居住問題。 若企業宿舍需求進一步進入私人住宅市場，最先被搶的，普通租客的議價能力只會更弱。 當愈來愈多企業發現宿舍也可以變成收租盤，勞動力輸入便不再只是人手政策，也會變成樓市需求的一部分。 而香港本來已面對居住空間狹窄、基層租金沉重、青年置業困難等問題。

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若外勞宿舍需求大規模進入私人住宅市場，市民感受到的不會是抽象的經濟效率，而是更直接的住屋競爭：同一批細單位，同一批舊樓，同一批交通方便地段，家庭要住，基層要租，外勞要宿舍，企業也要買。 政府需要交代的，不只是外勞有沒有地方住，而是宿舍費如何釐定、扣薪上限是否合理、宿舍標準如何監管、實際成本是否透明、外勞有沒有選擇權，以及企業自置宿舍會否變相推高細價樓需求。 否則，政策原意是補充人手，市場結果卻可能是補充樓市購買力；原意是紓緩行業缺工，結果卻加深基層住屋競爭。

[joe]