[通識] 物業業權

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壹仔 2010-8-26

離婚咪揸長命樓契

俗語有話，女人最怕嫁錯郎。有太太早年以長命契形式，與丈夫聯名買樓，後來發現丈夫嗜賭成性，遂已離婚。惟前夫欠下財務公司巨債，樓宇更被財務公司「註契」，婦人的半層樓業權，隨時化為烏有。


謝小姐近日收到多間財務公司的按揭貸款信件，感到十分訝異，「每封信都寫上我個名，我又冇爭人錢，但每日至少有兩間話可以借廿萬俾我，真係奇怪。」


她遂想起嗜賭的前夫。九十年代兩人曾聯名，以長命契方式買下美孚住所，並已贖契。後來丈夫沉淪賭海，欠下大筆卡數，四年前終於離婚。前夫已搬離住所，現於明愛中心接受戒賭，「職員教我用保險箱鎖起份屋契，費事俾佢趁機攞去問大耳窿借錢。」


謝小姐越想越不安，於是到田土廳查冊，赫然發現已被財務公司註契，寫上「暫緩註冊」字樣，表示田土廳現正審核是否會釘契。


原來，前夫在離婚後，先後向UA亞洲聯合財務借了五十五萬元私人貸款，最新一筆更是今年中借入的二十萬元；兩次貸款均在美孚物業上「註契」。謝小姐大惑不解，「層樓以兩個人名義買，我又鎖住份屋契，點解UA可以註契，係咪違法o架？」


她遂致電UA，對方以個人私隱為由，不願多作回應，「我唔知前夫有冇還錢，UA只係話欠款明年到期，而家還緊第一筆債三十五萬元。」她說時眼淚直流，「佢（前夫）癲o架，我問佢點解借咁多，搞到註契。佢話借錢關我咩事，依家搞到層樓有問題，唔通我都冇權理？我好擔心要幫佢還呢筆債！」


跟進　財仔有權註契

記者致電銀行申請私人貸款，職員表示毋須樓宇物業證明，只須查核個人信貸紀錄及收入便可借錢，就算有物業，亦不會有「註契」這回事。


律師伍家賢表示，但業主若到財務公司借錢，因對方貸款條例鬆散，知悉債仔有物業便較易批出貸款。倘若欠款人不還錢，財務公司可向法庭申請判決書，再到田土廳申請註契。但他估計UA現只是持借據直接到田土廳申請註契，因此出現「暫緩註冊」字樣，仍未屬成功釘契。


永亨信用財務總經理吳幗欣一聽到財務公司註契，立即搶着問：「係咪
UA呀？」她謂財務公司為防債仔不還錢，可以在物業註契，當買保險，如果真的欠債不還，會直情申請釘契，以往亦有成功例子；惟這招除了UA，在行內根本很少使用。


長命契累事

伍家賢謂儘管是聯名物業，理論上另一方沒法律責任替債仔還債。惟謝小姐的物業以「長命契」形式買入才出事，他續指若最終須變賣物業抵債，老婆也會失去居所。


離婚宜分清業權

就算事主的前夫如期還錢，但因物業已被註契，物業亦難以沽售，「見到層樓有問題未搞掂，係人都唔會買。」要待債務清還後，土地註冊處會寫上Discharge（撤銷）等字樣，以資識別。


法例沒規定離婚一定要分身家，而其中一方向財仔借錢也防不勝防。故伍家賢提醒離婚時，理應一併拆下長命契這炸彈，轉為分權持有同一物業，「兩個人搞清楚各佔業權幾多。」日後若有任何業權轇轕，另一方亦不至渣都冇。
舉例物業變賣得到三百萬元，持有一半業權的業主便可拿回一百五十萬元，毋須幫另一方填債。手續費用約五千元，需時一個月。（廖慧英）

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"All Monies" 與 "固定金額按揭"
壹仔 2010-07-22

遺產定遺債？



置業是很多人一生之中最貴重的投資，所以不少人都會以兩夫婦名義聯名買樓，以為從此萬無一失。但原來其中一方不幸逝世，另一人雖然有權承繼遺產，但亦會隨時債務纏身，苦不堪言。


九八年，梁氏夫婦聯名買下一個約二百萬元的屯門單位，在渣打做七成按揭，供款二十五年，每月供款七千多元。梁先生是家中唯一經濟支柱，但去年中不幸在潛水時暈倒，昏迷近半年最終不治。


丈夫去世後，梁太頓失依靠，她盤算過後，見未來每月供款之中有一千五百元為利息，絕不便宜，若現在一筆過清還九十三萬元贖樓，便可省卻十五萬元利息。


為減輕負擔，梁太賣掉珠寶首飾，又外出撲水，最終籌得九十三萬元餘款，豈料臨門一腳卻被渣打反對，「佢哋話老公生前有一筆萬六蚊的信用卡數，要我找咗先可贖樓，而家點都唔肯放契。」她質疑信用卡債務沒有抵押，不致禍及家人，理應一單還一單，不明渣打為何咄咄逼人，只好再設法借錢。


聯名按揭將債務捆綁

一般人以為信用卡卡數是沒有抵押的債務，若持卡人逝世，卡數便會成為銀行壞賬，家屬毋須孭債上身，原來只啱一半。


律師張志宇指梁氏夫婦當日以「不定額按揭」（All Monies）立契，早已埋下在同一銀行的私人借貸，連同樓按綁在一起的伏線，「贖樓時，銀行有權要他們先還清欠該銀行的所有私人債務，否則銀行便可隨時收樓，變賣物業還錢。」且二人以聯名按揭借貸，代表二人答允共同承擔另一方的私人債務，「就算其中一人逝世或破產，另一人就要孭債上身。」


長命契物業債主不能收樓

梁氏夫婦以長命契方式共同持有物業，丈夫去世後，梁太便自動承繼對方的業權，毋須另辦繼承遺產的手續。更重要的是，物業已歸梁太名下，不再是梁先生遺產的一部分，即使有其他人追討他生前的債務，債主亦無權變賣物業抵債。


永亨信用財務總經理吳幗欣指，以「長命契」方式聯名買樓做法正確，但梁生梁太若當初申請「固定金額按揭」，取代現時的「All Monies」做法，贖樓時便可避免節外生枝，「按揭契會指明貸款金額，只要還清該款項便可贖契，唔受同一銀行的私人借貸影響，咁事主就可以提前贖樓。」


不過「固定金額按揭」亦有辣有唔辣，物業最高只有七成按揭，日後若要加按，須另付數千元重新估價及辦埋按揭契。記者致電多間銀行查詢，發現大多數銀行只做不定額按揭，只有恒生及渣打有做「固定金額按揭」。


先人債務毋須上身

現時法例下，若死者沒訂下遺囑，配偶優先獲遺產繼承權， 然後才到死者的子女及父母。然而，遺產除了有死者的資產外，同時包括生前債務，律師伍家賢表示，即使死者留下大堆債務，身為遺產繼承人，都毋須嘔突還債，「死者生前的欠債，只會從其遺產中扣除，遺產繼承人只須負責分配工作，唔使動用自己的財產來為先人還債。」﹙黃德嘉﹚

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貧賤之交不可忘 糟糠之妻不下堂

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貧賤之交不可忘 糟糠之妻不下堂

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貧賤之交不可忘 糟糠之妻不下堂

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貧賤之交不可忘 糟糠之妻不下堂

文人

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Case no : HCA 920/2009 未見判詞

Important Legal Concepts :

聯權共有 : 若兩人 A 和 B 聯權共有某物業，各佔一半業權。A 身故，所擁有一半業權，會自動轉到 B 名下

Tenants in Common 分權共有 -- Deed of Conversion 轉換契據--> Joint Tenancy 聯權共有

Joint Tenancy 聯權共有 -- Notice of Severance 分割通知書--> Tenants in Common 分權共有

代持物業 : nomination 提名書 或 implied resulting trust 隱含回歸信託 ; 到土地註冊處把傳訊令狀 ( 禁制令 )登記，令某物業暫不能被買賣



給 鞋 王 意 見 ─ 饋 贈 和 信 託 的 爭 議
王 港 有 、 梁 彥 穎


2010-8-26

白 手 興 家 、 身 家 現 估 計 逾 20 億 元 的 鞋 王 ， 幼 年 家 窮 ， 曾 在 街 上 擺 賣 ， 工 餘 時 間 努 力 進 修 。 在 沒 有 人 脈 關 係 及 普 通 學 歷 的 情 況 下 ， 從 四 十 年 前 還 是 一 所 小 公 司 的 打 工仔 ， 憑 着 刻 苦 和 努 力 ， 1980 年 起 自 立 門 戶 ， 在 香 港 創 立 三 間 鞋 廠 ， 1987 年 與 台 商 合 資 在 內 地 設 廠 生 產 運 動 鞋 。


難 得 的 是 ， 在 1990 年 ， 一 間 知 名 的 運 動 鞋 跨 國 公 司 竟 不 介 意 鞋 王 繼 續 協 理 自 己 的 生 意 ， 仍 以 年 薪 120 萬 美 元 禮 聘 他 出 任 遠 東 分 公 司 總 裁 一 職 ， 統 領 四 十 五 位 歐 美 僱 員 及 五 百 位 本 地 僱 員 。 到 92 年 與 台 商 合 資 的 集 團 上 市 ， 出 任 上 市 公 司 主 席 ， 高 峰 時 期 員 工 人 數 達 二 萬 五 千 人 ， 營 業 額 每 年 超 過 20 多 億 港 元 ， 名 牌 運 動 鞋 超 過 二 千 五 百 萬 對 ， 建 成 獨 當 一 面 的 鞋 業 王 國 。 除 此 之 外 ， 鞋 王 亦 參 與 地 產 投 資 ， 成 績 斐 然 。


近 年 鞋 王 與 女 友 K 感 情 出 現 糾 紛 ， 不 但 令 為 人 低 調 的 鞋 王 因 此 成 為 城 中 娛 樂 頭 條 ， 最 終 亦 導 致 鞋 王 與 女 友 K 出 現 饋 贈 和 信 託 的 爭 議 ， 需 待 高 等 法 院 裁 決 。


分 權 共 有 改 為 聯 權 共 有


事 緣 鞋 王 2002 年 認 識 女 友 K ， 開 始 發 展 一 段 親 密 的 關 係 。 在 03 年 初 ， 鞋 王 以 逾 171 萬 元 購 入 西 九 龍 港 灣 豪 庭 住 宅 單 位 。 整 筆 交 易 在 同 年 5 月 完 成 ， 當 中 鞋 王 支 付 首 期 三 成 ， 餘 數 七 成 採 用 渣 打 銀 行 按 揭 ， 但 當 時 恐 防 登 記 資 料 會 顯 露 雙 方 關 係 ， 故 只 以 女 友 K 名 義 購 入 物 業 。


跟 據 有 關 法 庭 文 件 ， 鞋 王 宣 稱 上 述 物 業 雖 以 女 友 K 名 義 擁 有 ， 實 質 是 隱 含 回 歸 信 託 （ Implied Resulting Trust ） ， 信 託 受 益人 是 鞋 王 自 己 。 鞋 王 亦 強 調 就 上 述 物 業 ， 從 來 沒 有 意 圖 或 同 意 把 上 述 物 業 送 贈 給 予 女 友 K 。 隨 着 交 易 完 成 後 ， 女 友 K 遷 入 上 述 物 業 單 位 居 住 。 居 住 了 約 一 個 月 時 間 ，女 友 K 即 發 現 懷 了 鞋 王 骨 肉 。


自 從 女 友 K 懷 了 鞋 王 骨 肉 後 ， 鞋 王 聲 稱 他 口 頭 同 意 給 予 女 友 K 有 條 件 的 禮 物 ， 鞋 王 亦 相 信 可 以 與 女 友 K 以 聯 名 方 式 購 入 物 業。 匡 湖 居 的 買 賣 在 2003 年 12 月 19 日 完 成 ， 是 次 物 業 買 賣 的 成 交 價 是 613.8 萬 元， 鞋 王 付 出 臨 時 訂 金 18 萬 元 （ 俗 稱 「 細 訂 」 ） ， 加 付 訂 金 41 萬 元 （ 俗 稱 「 大 訂 」） ， 並 負 責 星 展 銀 行 按 揭 供 款 （ 按 當 時 銀 行 按 揭 政 策 ， 一 般 只 能 承 造 七 成 按 揭 ， 以此 推 算 ， 鞋 王 應 在 成 交 時 支 付 餘 數 125.14 萬 元 ， 即 樓 價 三 成 減 去 訂 金 ） 。


直 至 2007 年 3 月 8 日 ， 鞋 王 把 有 關 按 揭 完 全 贖 回 。 匡 湖 居 買 賣 完 成 後 ， 女 友 K 即 搬 離 港 灣 豪 庭 ， 遷 入 匡 湖 居 養 胎 ， 港 灣 豪 庭 亦 租 出 ， 租 金 收 入 用 來 支 付 部 分 按 揭 供 款 ，供 款 餘 額 由 鞋 王 給 予 女 友 K 支 付 。


值 得 指 出 的 是 ， 匡 湖 居 的 成 交 價 是 613.8 萬 元 ， 而 18 萬 與 41 萬 相 加 只 是 59 萬 元 ， 為 何 訂 金 不 足 成 交 價 的 一 成 呢 ？查 看 有 關 臨 時 買 賣 合 約 後 ， 發 覺 鞋 王 當 初 開 價 真 的 只 是 590 萬 ， 但 可 能 因 業 主 不 滿 意 價 錢 ， 鞋 王 即 追 價 成 613.8 萬 ， 終 於 成 功 買 得 心 頭 好 ， 亦 示 範 了 什 麼 是 「 寧 買 當 頭 起 」 。


鞋 王 女 兒 出 世 後 ， 即 與 母 親 女 友 K 同 住 上 述 物 業 。 按 有 關 法 庭 文 件 資 料 ， 鞋 王 宣 稱 按 女 友 K 要 求 ， 在 2006 年 臨 近 女 兒 兩 歲 生 日 的 時 候 ， 利 用 轉 換 契 據 （ Deed of Conversion ） ， 把 之 前 的 分 權 共 有 （ Tenancy in Common ） 改 為 聯 權 共 有 （ Joint Tenancy ） 。 不 過 ， 鞋 王 強 調 ， 完 成 轉 換 為 聯 權 共 有 後 ， 物 業 權 益 仍 是 各 佔 一 半 。


隱 含 回 歸 信 託 權 益 人 不 變

鞋 王 確 實 深 諳 投 資 物 業 之 道 ， 除 以 上 物 業 外 ， 鞋 王 亦 在 2004 年 3 月 以 女 友 K 名 義 ， 再 以 268 萬 元 購 入 紅 磡 半 島 豪 庭 高 層 物 業 。 在 是 次 買 賣 上 ， 鞋 王 以 其 公 司 P 以 借 貸 形 式 借 予 女 友 K 168 萬 元 作 為 按 金 、 首 期 及 其 他 費 用 開 支 ， 剩 餘 金 額 則 以 渣 打 銀 行 貸 款支 付 。


值 得 一 提 是 ， 有 關 貸 款 交 易 相 信 已 記 賬 在 公 司 P 的 核 數 報 告 上 ，但 若 女 友 K 並 非 公 司 P 董 事 或 受 僱 職 員 ， 若 沒 有 正 式 有 效 的 借 貸 合 約 ， 基 於 核 數 準則 ， 是 項 會 計 紀 錄 一 般 來 說 是 不 應 放 在 有 關 核 數 報 告 內 ， 但 為 什 麼 公 司 P 仍 然 將 該 款 項 記 賬 為 給 予 女 友 K 之 借 貸 呢 ？


鞋 王 亦 把 有 關 物 業 出 租 ， 租 金 用 作 償 還 按 揭 之 用 ， 不 足 金 額 全 數 由 鞋 王 負 責 填 補 。 根 據 有 關 法 庭 文 件 ， 如 上 述 情 況 一 樣， 鞋 王 宣 稱 上 述 物 業 雖 以 女 友 K 名 義 擁 有 ， 實 質 是 隱 含 回 歸 信 託 ， 信 託 受 益 人 是 鞋 王 自 己 。 鞋 王 亦 強 調 就 上 述 物 業 ， 從 來 沒 有 意 圖 或 同 意 把 上 述 物 業 送 贈 給 予 女 友 K 。


根 據 土 地 註 冊 處 資 料 顯 示 ， 渣 打 銀 行 按 揭 在 2007 年 3 月 24 日 經 已 完 全 贖 回 。 無 獨 有 偶 ， 匡 湖 居 物 業 按 揭 亦 在 同 月 向 銀 行 贖 回 ， 鞋 王 是 否 希 望 贖 回 按 揭 後 ， 半 島 豪 庭 物 業 的 租 金 回 報 ， 可 提 供 足 夠 的 現 金 收 入 予 女 友 K ？ 是 不 是 鞋 王 希 望 藉 此 再 進 一 步 確 認 雙 方 的 關 係 呢 ？


但 在 2008 年 5 月 9 日 ， 該 物 業 再 次 承 造 按 揭 （ 俗 稱 「 番 按 」 ） ， 而 銀 行 是 富 邦 。 奇 怪 的 是 ， 上 述 向 富 邦 銀 行 承 造 按 揭 的 事 宜 ， 並 沒 有 在 2009 年 3 月 31 日 的 傳 訊 令 狀 作 出 交 代 。 女 友 K 為 什 麼 要 把 該 物 業 番 按 呢 ？ 究 竟 是 次 番 按 有 否 知 會 鞋 王 ？ 而 鞋 王 又 是 否 知 情 及 / 或 曾 經 作 出 批 准 呢 ？


藉 分 割 通 知 書 變 回 分 權 共 有

鞋 王 亦 在 2004 年 5 月 出 擊 商 業 樓 宇 市 場 ， 以 72.2 萬 購 買 山 林 道 卓 能 中 心 一 個 單 位 。 鞋 王 在 是 次 買 賣 上 ， 以 公司 P 簽 署 所 有 臨 時 及 正 式 買 賣 合 約 ， 但 在 交 易 前 四 天 ， 採 用 提 名 書 （ Nomination ） 提 名 女 友 K 作 為 買 方 ， 完 成 整 個 物 業 買 賣 。 是 次 買 賣 全 數 款 項 73.07 萬 皆 由 公 司 P 提 供 ， 在 有 關 公 司 賬 目 上 ， 記 賬 為 給 予 鞋 王 的 貸 款 ， 有 別 於 上 一 次 交 易 的 做 法 。


在 是 次 物 業 權 益 上 ， 鞋 王 亦 聲 稱 此 乃 隱 含 回 歸 信 託 ， 自 己 並 沒 有 意 圖 或 同 意 把 上 述 物 業 送 贈 給 予 女 友 K 。


從 上 述 四 物 業 之 買 賣 ， 持 有 業 權 方 式 及 按 揭 之 變 化 ， 可 顯 示 鞋 王 與 女 友 K 關 係 之 逐 步 提 升 。(表一)




在 2009 年 年 初 ， 鞋 王 得 知 女 友 K 與 港 男 交 往 ， 並 因 此 開 始 調 查 所 有 女 友 K 以 信 託人 身 份 託 管 的 物 業 。 其 中 發 現 女 友 K 已 把 港 灣 豪 庭 的 物 業 賣 掉 ， 但 卻 沒 有 向 鞋 王 交 代 有 關 交 易 賬 目 。


亦 因 經 傳 媒 廣 泛 報 道 ， 證 實 女 友 K 已 與 港 男 發 展 戀 人關 係 ， 違 反 匡 湖 居 物 業 送 贈 的 條 件 。 因 此 鞋 王 入 稟 法 院 ， 要 求 女 友 K 歸 還 匡 湖 居 物 業 。 同 時 ， 鞋 王 亦 要 求 撤 銷 所 有 信 託 ， 並 須 把 所 有 物 業 的 法 定 所 有 權 歸 還 鞋 王 。


為 防 止 女 友 K 在 訴 訟 其 間 ， 把 名 下 物 業 賣 掉 ， 鞋 王 經 已 在 土 地 註 冊 處 把 傳 訊 令 狀 登 記 在 上 述 三 個 有 關 物 業 ， 令 其 暫 不 能 作 出 任 何 買 賣 。 亦 因 鞋 王 擔 心 訴 訟 其 間 ， 萬 一意 外 突 然 身 故 ， 因 匡 湖 居 業 權 屬 聯 權 共 有 ， 鞋 王 所 擁 有 一 半 業 權 ， 將 會 轉 到 女 友 K 名 下 。


為 避 免 如 此 事 情 發 生 ， 鞋 王 在 登 記 傳 訊 令 狀 後 ， 採 用 了 分 割 通 知 書 （ Notice of Severance ） 來 把 聯 權 共 有 轉 換 成 各 佔 一 半 的 分 權 共 有 。 這 樣 子 把 分 權 共 有 「 變 成 」 聯 權 共 有 ， 又 把 聯 權 共 有 「 變 回 」 分 權 共 有 ， 實 屬 罕 見 ， 但 亦 證 明 鞋 王 對 於 各 種 共 同 擁 有 業 權 的 方 式 瞭 如 指 掌 。

為 方 便 參 考 ， 現 把 該 四 物 業 的 買 賣 資 料 、 業 權 狀 況 及 鞋 王 對 有 關 物 業 的 宣 稱 簡 單 列 於 (表 2) 。

[力奇]

貧賤之交不可忘 糟糠之妻不下堂

96 gor好man呀,開始有少少鍾意你

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男男也是一種愛...

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男男也是一種愛...

接受到女女, 接受唔到男男

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信報 2010-09-09 P38
王港有 梁彥穎
給鞋王意見——四物業業權爭議及調解程序


鞋王買入第一間物業港灣豪庭時，因恐防登記資料會顯露鞋王與女友K雙方關係，故只以女友K名義購入。根據有關法庭文件，鞋王宣稱在以上行為當中，並沒有意圖把物業或任何有關利益饋贈給女友K，只當兩人關係還維持時，才讓女友K在以上單位居住。


一般人可能立即提出以下問題，為什麼明明是讓人家名字登記物業，怎會不是饋贈，而是什麼信託呢？一般而言，無代價接受物業，在法律上都被看待成該物業的信託人，這就是一般的回歸信託（Resulting Trust）。當然，在現實上，法庭亦會因應個別情況，裁定某些所謂「無代價」物業送贈實質上是徹底的饋贈（Outright Gift）。



缺少書面證據


如果是這樣，送贈物業者不能追討有關禮物，收受物業者則可隨意處理有關物業。由於在大部分此類訴訟情況下，訴訟雙方都缺少書面證據，法庭在信託和徹底饋贈的取決，一般在於了解送贈物業者送贈物業時的意圖。


另一方面，如果物業送贈者與收受物業者符合某些特定關係，例如夫婦、父母子女等，法庭亦可運用饋贈推定（Presumption of Advancement）裁定物業是徹底的饋贈。當然，有關法律原則只是一個推定（Presumption），法庭可基於其他證據來推翻該推定。


舉個例子：如果鞋王送贈物業時對女友K說了一句說話：「送層樓比你。」則法庭有機會裁決為徹底饋贈。但如果鞋王跟女友K說：「買層樓比你住。」則有關物業很可能只是信託。當然這些說話一般都不可能有記錄，因此法庭將把一切事前事後雙方的行為作為佐證，幫助研究決定有關禮物究竟是信託、還是徹底饋贈。


如果港灣豪庭物業送贈被證實只是信託，則有關信託人（即女友K）需向受益人（即鞋王）負責，解釋為何把信託資產賣掉、報告有關交易細節、及交代收入及支出所有賬目等。亦如果受益人發現利益受損，可向信託人要求作出賠償。再者，如果發現上述物業的買家為女友K的關連人士，鞋王有權向關連人士要求歸還上述物業（Tracing）。


鞋王在獲知女友K懷有自己骨肉後，立刻與女友K以各佔一半比例之分權共有（Tenancy in Common）形式購入第二間物業（匡湖居）。根據有關文件顯示，鞋王宣稱，是次物業送贈是有條件禮物（Conditional Gift） 。鞋王欲想成功追討該物業，須證明以下事情：第一，必須證明該物業真的是一個「有條件的禮物」；第二，須清晰地指出該條件內容是什麼；第三，須指出什麼情況將會構成違反該條件。最後，鞋王必須證明女友K已違反了該條件。


根據聲稱，鞋王送贈匡湖居物業的條件是，女友K必須與鞋王維持關係（條件一）；同時並且不能與其他人戀愛（條件二）。由於在是次有條件饋贈聲稱內看不到任何時間限制條款，即女友K一旦不與鞋王維持關係，或一旦與其他人戀愛，饋贈條件即被違反。換言之，女友K須同時遵守兩個條件，即假如果女友K被證明違反了條件一或條件二，該物業必須歸還鞋王。


女友K在上述物業居住了一段時間後，鞋王利用轉換契據（Deed of Conversion）把原本的分權共有業權轉換為聯權共有（Joint Tenancy），亦即一般俗稱的「長命契」。鞋王與女友K以聯權共有擁有物業，就是在一般情況下，雙方生前無分彼此地擁有該物業權益。但若其中一方過身，物業便歸生存的另一方取得所有權益（Right of Survivorship）。這種做法有別於分權共有——在雙方生前以比例制來分享物業權益（例如，可雙方各佔一半，或七三比例）。


但在一方去世後，尚存的一方只可以提取自己的份額，過身一方的份額屬於其遺產，須根據有關遺產承繼法例處理。把分權共有業權轉換為聯權共有，一般可視作為雙方關係提升的佐證。據鞋王在訴訟文件內宣稱，是次轉換契據是按照女友K的要求進行。


最後鞋王跟女友K關係破裂，亦因為訴訟其間，擔心萬一意外突然身故，鞋王所擁有一半匡湖居業權，將會轉到女友K名下。鞋王在登記傳訊令狀後，採用了分割通知書（Notice of Severance）來把聯權共有轉換成各佔一半的分權共有。


關於第三間物業半島豪庭的業權，鞋王在有關法律文件聲稱是隱含回歸信託，要求女友K歸還。但據法律文件，購買物業的有關款項（大約170萬元） ，在公司P的會計賬目上是一項公司P借與女友K的借貸。


一般來說，同一筆款項，借貸與信託是不能同時成立的。打個比方，如果出資人指控收款人是信託人，則信託人須交代該資產，如果該款項是作為借貸，收款人只需還款及支付已協定利息（如有），資產升跌則與貸款人無關。另一方面，這問題經常出現在朋友合資投資的情況上，生意成功時，出資者將聲稱該款項為投資，要求分配利潤；生意失敗時，出資者則改稱該款項為借貸，不願意分擔該虧損的同時，更要求經營生意者歸還款項。


聲稱隱含回歸信託


根據以上分析，如果該170萬是一項純粹借貸，則信託的說法不能成立。但在是次借貸事宜上，鞋王特意在借貸一事上加上了一個註腳：鞋王用自己的金錢作出了償還該筆貸款的安排（原文是for which the Plaintiff came to arrange for repayment by his own money）。


在第四間物業權益上，鞋王亦聲稱此是隱含回歸信託，自己並沒有意圖或同意把上述物業送贈給與女友K，要求女友K歸還物業權益。在是項物業買賣上，公司P簽署了所有臨時及正式買賣合約，並在交易前四天，採用提名書提名女友K作為買方，完成整個物業買賣。


公司P在該提名書聲稱是由公司P代女友K簽署買賣合約及交付按金，在該提名書有關聲稱上，亦確認有關按金屬於女友K擁有，並由女友K提供給公司P支付予物業賣方。


該提名書更進一步聲稱女友K作為買家，是不受制於任何信託，指示物業賣方需視女友K為唯一擁有者及絕對法定及實益擁有人。當然一般人可說公司P與鞋王在法律上是兩個獨立個體，公司P在提名書上的表述，對鞋王並沒有約束力。


可擱置部分法律程序


要留意的是，在是次提名書上，代表公司P簽名的董事正是鞋王，而鞋王亦是公司P的大股東，這樣法庭會不會揭起公司面紗（Lifting the Corporate Veil），把兩者的說法併在一起考慮呢？


由於調解實務指示（《實務指示31》）已於2010年1月1日起生效，法院為利便法律程序中的各方就其爭議達成和解的職責，在其認為合適的情況下，鼓勵各方採用另類排解程序（調解是其中一種常見的排解程序），並須為有關程序提供利便。法院有職責協助各方和解案件，而各方及其法律代表也有責任協助法院履行有關職責。


法庭行使酌情權裁定訟費時，會考慮所有相關的情況，例如訴訟人在沒有合理解釋的情況下而拒絕參與調解。在上述的情況下，法庭可能會對拒絕參與調解的一方發出不利的訟費令。就鞋王及女友K的訴訟，法庭可應與訟任何一方的申請或主動行使其權力，把有關的法律程序或其中部分程序擱置，以便鞋王及女友K雙方進行調解。


在此希望鞋王及女友K能及早利用上述的調解程序，大事化小，小事化無，把時間精神放在女兒身上。