建期按揭「條款」陷阱 降格變即供遭削成數

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早前有樓盤的樓花按揭遭個別銀行拒絕受理，事件曝露了發展商在壞消息纏身下業主面臨的風險。事實上，即使以「建期」申請按揭也並非無懈可擊，原因是發展商一旦遲交樓，按揭隨即降格至「即供」，成數慘被削減，陳先生(化名)就是其中一名受害者。

話說香港某個新盤原訂的預計關鍵日期在2個月後，陳先生買了一個貨尾單位，發展商只提供「90天」付款，由於上會期限在預計關鍵日期之後，以他購入的樓價500萬港元計，可申請最高9成按揭的「林鄭Plan」。

殊不知，發展商臨門一腳宣布延期交樓，銀行隨即將陳先生的按揭視為「即供」，亦即是樓花按揭，不能採用按揭新制，意味9成按揭僅容許樓價400萬元以下、8成按揭則限600萬元以下，陳先生選購的500萬元單位就只能依舊Plan申請8成按揭。


【魔鬼在細節　首期突飆升】

為甚麼會發生這個情況呢？原來「建期」付款魔鬼在細節。這項計劃原稱為「90天付款計劃」，須在收樓前90天內或發展商發出書面通知後14天內找樓價尾數。由於最初預計離關鍵日少於90天，原訂的上會期限，單位已成「現樓」，可以透過按揭新制申請9成按揭。

但發展商突然未能成功申請入伙紙，要延期交樓，變相關鍵日推遲至90日以後。而陳先生的付款日期規定為90天內，在銀行角度若果放款日業主未能成功收樓，付款方式將會變更為「即供」，不屬「建期」。

這個情況下，9成按揭樓價上限將由800萬元跌至400萬元；8成按揭上限由1,000萬元跌至600萬元。陳先生個案是買了層500萬元物業，原本滿心歡喜申請9成按揭，首期僅50萬元；現時「建期」改成「即供」，只能申請8成按揭，無端要多付50萬元首期。


【看清合約　避開霸王條款】

陳先生未算最慘，有個例子更極端，另一客人黃先生(化名)買的住宅單位620萬元，本來都打算申請9成按揭——首期僅62萬元。但因延期收樓而變成「即供」按揭，在按揭舊制下只能申請6成按揭，首期高達248萬元，需要多付186萬元首期，隨時衍生財政困難。

不過幸好，剛剛得知發展商已批準延遲找數日期，直至出入伙紙。一旦有入伙紙，銀行便可以以建期批按揭。

一般建期計劃，在合約上不會鎖定付清樓價的日子，而是以發展商取得入伙紙的日子為計算基準。這一個樓盤，在臨近原訂的預計關鍵日期，訂立一個稍遲於預計關鍵日期的合約，稍有延期，在找數期限時，樓盤狀態由預計現樓變成樓花，就導致這個特別的個案。

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曼翹盡推前 主要銀行拒接即供樓按 業界指與近期多個新盤出現異常延遲交樓有關

2021/9/16


【明報專訊】近月市場有個別新盤遲遲未能交樓，影響銀行對部分樓花項目按揭審批態度。多年來未有在港推盤的桂洪集團，旗下紅磡曼翹雖然認購反應理想，6日收逾6500票，超額逾49倍，更於周六全數開售。不過，昨日有消息稱，全港主要銀行暫不會接受該盤樓花即供按揭申請，發展商回應時表示，大部分銀行均願意為項目提供現樓按揭，亦即建期按揭，並建議買家選擇付款辦法前清楚了解自己的財務狀况及按揭安排，揀選合適自己的付款辦法。


明報記者 林尚民


換言之，若買家選購該盤，一是選擇建期付款，若選用即供的話，則有機會要「一次過」支付全數樓價。恒生銀行回應稱，該行處理新樓盤按揭申請時，會視乎物業成交期及市場情况等不同因素而定。桂洪回應時表示，大部分銀行均願意為項目提供現樓按揭，亦即建期按揭，發展商一直與銀行緊密聯絡協調按揭及財務安排，而買方於簽署正式買賣合約後可向發展商提出轉換付款辦法，免手續費，並建議買家選擇付款辦法前清楚了解自己的財務狀况及按揭安排，揀選合適自己的付款辦法。

桂洪籲買家清楚了解財務狀况

曼翹為本地老牌發展商桂洪自2002年推售北角和富豪庭後，近19年來首次在本港推售住宅項目，項目上周四公布首張50伙價單，折實平均呎價19,648元，折實入場費332萬元，當時發展商形容項目定價屬「屯馬興奮價」。項目今日截票，收票反應亦見理想，發展商指項目至昨晚共收逾6500票，以全盤130伙計，超額逾49倍。


今截票暫收6500票 超額逾49倍

事實上，曼翹樓花期長約10個月，發展商只提供兩種付款方法，45天即供付款照定價減8%，而建築期付款則減樓價6%，若連同其他優惠，總折扣分別為18%及16%，即兩者相差兩個百分點。若以發展商剛過去周二晚公布項目銷售安排，樓盤全數130伙將於周六發售，以即供價計，項目折實價331.8萬至908.2萬元，折實實呎17,281至28,016元。

星之谷按揭行政總裁莊錦輝指出，由於近期多個新盤出現異常延遲交樓個案，甚至有樓盤被取消預售樓花，加上這次有關新盤的發展商及物業屬單幢式、中小型規模，銀行對於其樓花即供按揭計劃的取態審慎，因此收緊相關按揭審批。莊又表示，曼翹即供及建期計劃之間的折扣優惠相差僅2%，並要求於45天內完成付款，即供付款方式吸引力較低，預期大部分準業主會傾向選擇建期付款計劃。中原按揭經紀董事總經理王美鳳表示，樓花按揭對銀行而言存有一定風險，始終是無抵押品的貸款，銀行一定要做足信貸評估，並要參考發展商的過往紀錄才能審批。

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