新香港人及雙非主導的香港樓市

[mtr]

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（1）預期香港樓市2024年會繼續悶局，樓價在數個巴仙上落，不會大升但也不會大跌，但成交就持續縮減。做地產代理的人，相信很多都會餓死或轉行。

（2）目前香港的樓市，有點像日本的情況，變成一個老人主導的市場。香港七成物業由50歲以上的中老人持有，物業於早期買入，價格較目前低很多，沒有按揭供款壓力（60歲以上人士持有的物業，86.4%沒有按揭；而全港樓宇就平均66.1%沒有按揭），無論加息或經濟如何轉差，對他們影響不大，不會減價賣樓。

（3）以我自己為例，我都是50歲以上持有投資物業的人，近期我有其中一個物業租約完結，我將這個鎖匙盤在市場放賣及放租（放賣原因主要是樓齡達四十年，想換較年輕的樓放租）；不過放賣價格沒有誠意，買家還價我最多較市價低2%，結果當然賣唔出！但我完全沒有賣樓壓力，樓價較當年買入價升了三倍，也沒有按揭壓力，加息對我影響不大，賣唔出就算。最後新租金比舊租約升了接近兩成，我當然繼續放租！相信很多中老年的業主的情況，都會與我一樣。

（4）至於需求方面，本土香港人買樓的意欲達到歷史新低，年輕人不想買樓，中年人也沒有動力換樓，投資者沒有購買物業收租的意欲，寧可做定期存款。

（5）目前樓市的購買力，主要都是靠新香港人，而不是本土香港人；如果單靠後者的需求，樓市一早玩完，但有新香港人就可以支撐樓價。

（6）新香港人總數約168萬人，當中三分之一約50萬人，有財力在香港買樓，三分之二就沒有財力。他們普遍較喜歡一手新樓，不愛二手，目前採取觀望態度，希望可以買到平貨，沒有就繼續等。由於樓市需求由新香港人主導，所以二手成交死寂，但一手只要開價合理，就會吸引一大班新香港人入票。

（7）在加息的影響下，三分之二業主沒有按揭，沒有按揭就不會因為加息因素而減價賣樓；不過近年買納米樓的人，按揭成數較高，當發展商的呼吸Plan過了三年之後，高息就會搞死他們。

（8）加息會令到新買家卻步，很多人會選擇暫時唔買。所以二手的成交量，會因為加息而大幅度縮減。

（9）未來幾年香港樓市其中一個最大的購買力，將會是「雙非」。雙非數量總人數超過二十萬，明年將會是滿18歲的高峰期，在2024年至2030年滿18歲並取得成人身份證的人數，分別是16044、18816、25269、29766、32653、35736及26715人，是非常龐大的數量！這些雙非孩的國內父母，他們在十多二十年前已經有能力在香港產子，肯定不屬於最窮困的一群人，加上十八年的財富累積，當孩子取得香港三粒星身份證的時候，相信不少父母都有能力給一筆錢孩子買樓，當是十八歲的生日禮物。

[joe]

[mtr]

父/母幹為樓市最重要的購買力。

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