重建宏福苑成本

[mtr]

1. 居屋通常已用盡地積比率
2. 邊個夠膽買黎住？

https://www.facebook.com/groups/4767914 ... ently_seen

有個建議：
宏福苑原本大約有1800個單位
政府免地價原址比發展商重建
由原本三十層起到四十幾層
起大約2500個單位
新起出嚟嘅單位
1800個單位俾居民
700個單位比發展商賣出去賺返個成本同埋賺少少利潤
賣出去嘅700個單位，如果每個單位平均$600萬
發展商可以收返42億
呢啲錢應該足夠佢起所有嘅單位
加埋少少嘅利潤
政府唔使出錢
村民有新單位住
發展賺到少少

[mtr]

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... 首先受災居民大概總共需要幾多錢? 有一棟幸好未被波及，8棟有7棟受影響，每座31層，每層8個單位，7座共1736個單位，我以1736個家庭去計算，以每個家庭生活必須開支$20,000元計算，這個金額是包括突然的額外租金(未發生火災前該苑租金$12,000-14,500(地產中介數據))加上生活開支補貼，支持這些家庭的一個月開支就是1,736乘$20,000=3472萬，一年就是4.1億，兩年就8.2億，以現時各界的捐款去睇，應該不難達標。(餘下一棟的居民都需要支援但有屋住的資金需求會比較低，但大家都應該關注)


如果重建大概開支(希望有發展商可以幫到)，根據最新資料，一個實用500呎的私人住宅單位建築成本約200萬(該苑單位實用面積約431-485平方呎)，該苑本身是房委會項目的成本應該較低但都用私人發展商成本計，一座248個單位，建築成本一棟約5億港元，計10%清拆重建費總共約5.5億，7棟最多38.5億，但這取決於是否有重建需要，這只是最大的金額，如果重建一定由保險賠償中償付最大部份，實際需求外界的金額應該較低。


以上計算讓大家有個了解，當地還有很多不同需要，按自己能力幫助，也不要強逼自己一定要做什麼幫人，幫到就幫，幫唔到就不要太責怪自己，勉強幫也可能幫倒忙麻煩了別人，有時什麼都不做也是一種支持，先照顧好自己情緒再想辦法幫人(我自己都情緒很差，我都想做樹窿幫大家但我自己都未照顧好)，繼續好好生活，監察一下身處的地方有沒有意外風險，也是一種幫助，避免再有同類事件發生，大家都好好保重，繼續好好生活下去。


製圖是Gemini 3

[joe]

[mtr]

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1.12.2025 分散業權之難處

宏福苑火災善後，如何安置居民/處理災後大廈係重點。被問到會否重建，財政司副司長黃偉綸表示，需視察每座樓的情況，不排除任何可能性，但外界不宜揣測。

無論咩決定，更大問題在於屋苑屬分散業權。由早前大維修情況見到，要過千位業主達成共識其實好難。加上災後不同家庭狀態（如業主過身等），亦有唔同業權情況（已補價與未補價單位）。部分業主可能想留低修復，部分想重建，亦有部分會想完全離開。不能低估呢個分歧。

當然，如果計樓齡、內部情況同心理考慮，即使結構安全，拆卸重建似乎都係屬較合理選項。但重建需要大量資金（可達數十億）同時間（5-6年？），未必人人可以等…

2016年淘大工業村迷你倉大火後，分散業權嘅工業大廈，由於本身有發展商係業主，地契寛鬆重建增值大，最終由發展商以大比例業主身份用強拍條例統一業權，拆卸重建成住宅。但宏福苑本身情況就非常唔同，發展商唔會處理到。

所以無論重建定修復，都需要政府一定程度嘅介入。如果業主/居民/政府有一定共識作重建，其中一個可以考慮嘅係用「市區重建」思維，政府主動以法例一次過收回宏福苑單位作重建。地皮（地價）歸政府所有。無論政府自己做，或搵URA（市建局）做都可以。

分散業權，可以做到人人「有樓」，但同時於維修同重建時，要做集體決定就面對更大難度。即使有業主立案法團，但仍睇到居民嘅擔心。一般私人物業要等收購統一業權。但宏福苑呢類居屋屋苑就更為複雜。

作為專業人士，都認為呢個問題好難做到十全十美，亦係全港要反思嘅…期望業主/居民/政府可以搵到一條比較可行同合適嘅出路。

[joe]